Le manque et le prix des logements à Honfleur est un casse-tête, à l’achat comme à la location, en dépit des nombreux chantiers de construction et des nouvelles résidences que nous observons ici et là. Tout le monde le sait. Alors pourquoi ? C’est ce que nous allons essayer de « détricoter », chiffres à l’appui car les réponses toutes faites, les arguments que nous oppose la municipalité, ne permettent pas toujours de comprendre les causes de la situation puis de se faire une opinion fondée sur les faits, sur les chiffres.
Nous vous proposons donc une analyse objective du problème du logement à Honfleur en plusieurs étapes :
- un état des lieux en chiffres, population et logement,
- un tableau du logement social,
- une description des locations saisonnières, avec l’aspect fiscal,
- enfin, une analyse des constructions neuves.
- État des lieux en chiffres
Un petit rappel : voyons d’abord combien nous sommes de Honfleurais.
Donc en 30 ans, on a perdu 1 511 habitants, soit 18,3% de la population… Il faut peut-être tout simplement supprimer l’INSEE comme le demandait dès 2019 not’bon maire, qui n’était pas content : « Nous avons 1 857 résidents secondaires qui comptent pour du beurre. » Ben oui, c’est comme ça, partout en France ! On ne recense pas deux fois les habitants, une fois en résidence principale, un fois en résidence secondaire… « Pour Aziz Achouri, le directeur général des services : « Ces chiffres ne sont pas exacts. Au 1er janvier 2025, nous allons être 6 943 habitants, selon lui en comptant la population municipale et celle comptée à part. (…) En 2019, nous étions à 6 972. On peut souhaiter redépasser la barre des 7 000 en 2025. »(Ouest-France – Publié le 20/12/2024) Une population comptée à part ? Quesaco ? Il reste que même avec les comptes de M. Achouri, depuis 25 ans on aura perdu plus de 1 000 habitants, soit 12% de la population. Pas de quoi pavoiser ! Bref, si on a perdu des habitants, cela devrait permettre de loger tout le monde, non ? Ce n’est pas si simple…
Ben, en fait 40% des logements sont des résidences secondaires ou des locations saisonnières ou des logements vacants… Et depuis longtemps ?
En 30 ans, les Honfleurais ont gagné 51 logements (+1,5%) mais les vacanciers et les touristes en bénéficient de 1 134 de plus (+233%) !
Pourtant M. Achouri, Directeur général des services, continue ses galéjades sur Ouest-France le 20 décembre 2024 : « Depuis 2022, la population se stabilise. C’est pour ça que nous régulons les meublés touristiques depuis deux ans et nous avons des livraisons sur notre écoquartier. »La commune « régule les meublés touristiques » ? Elle se contente d’appliquer les lois de 2022 et bientôt de 2024, c’est encore heureux ! « Des livraisons sur l’écoquartier» ? Combien ? Honfleur a perdu 40 logements sociaux depuis la démolitions des Grands Marronniers… Quant à « l’écoquartier », ce n’est que « l’éco-quartier Samuel Champlain »,un petit trait d’union qui change tout: il n’a pas le label officiel d’écoquartier. C’est juste de la com’.
Demandez la spécialité honfleuraise : les logements vacants !
En 30 ans à Honfleur, on est donc passé de 433 à 760 logements vacants, soit + 75%. En 2021, le pourcentage de logements vacants est de 13% ! Ce pourcentage est de 7% dans le Calvados, 8% en Normandie et en France. À titre de comparaison, à Deauville, si le nombre de résidences secondaires et de locations saisonnières est bien supérieur à celui de Honfleur, on a deux fois moins de logements vacants et leur nombre diminue à Deauville.
Il existe des outils pour lutter contre les logements vacants, faut simplement s’informer et AGIR !
On peut accompagner les propriétaires de logements vacants vers la rénovation, la réhabilitation. On peut taxer les logements vacants avec la « Taxe sur les logements vacants » (TLV) de 17 à 34% qui est reversée à l’ANAH (Agence nationale l’Habitat) et la « Taxe d’habitation sur les logements vacants » (THLV) au profit de la commune. Qu’en est-il à Honfleur ? Combien de logements vacants sont déclarés et taxés ? Mystère.
Ah oui, on oubliait le patrimoine de la commune inoccupé, en friches, etc. : sur l’inventaire dressé en 2022, on trouve plus d’une vingtaine de bâtiments (dépôts, garages, maisons, salles et divers) notés à gauche du tableau d’un « ? », autrement dit on ne sait pas à quoi ils servent ni même s’ils servent à quelque chose… Pourtant certains pourraient sans doute être transformés, réhabilités, rénovés pour accueillir … des personnes à la rue, des victimes de violences conjugales, des saisonniers. AUCUN saisonnier n’a été hébergé en 2024 au lycée, en dépit des effets d’annonce de not’bon maire.
Voilà pour les chiffres globaux du logement à Honfleur. Maintenant allons voir de plus près.
2. Le logement social
Bon à savoir : le quota légal de logements sociaux se calcule sur la base des résidences principales. Donc, plus on a de résidences secondaires, moins on a de résidences principales, moins on est obligé d’offrir du logement social.
En 2022, M. Aziz Achouri déclarait : « Et pourtant, Honfleur compte 40 % de logements sociaux dans sa ville ». Non, M. Achouri, 30 %. C’est plus que 20%, le minimum obligatoire, mais pas 40% !
« Nous avons plus de 600 demandes de logements. L’attente est de deux ans pour obtenir un logement social dans la ville ». Pas étonnant, puisqu’entre 2010 et 2021, les Honfleurais ont perdu 37 logements HLM…
Bref, 600 demandeurs attendent pendant 2 ans et là c’est pas la faute de l’INSEE ! C’est la faute des Honfleurais qui ne peuvent pas tous payer un loyer de 700 à 900 € par mois pour loger leur famille. Avec un SMIC à temps plein à 1 400 €, c’est un peu juste en effet.
3. Et les locations saisonnières ?
En 2019, Honfleur comptait 1 900 offres de location saisonnière (mais environ 1 100 logements sociaux…). Depuis 5 ans, on a dû franchir allègrement la barre des 2 000.
À partir du 1er janvier 2022, la ville de Honfleur a appliqué « l’autorisation de changement d’usage » conformément aux articles L631-7 à L631-10 du Code de la Construction et de l’Habitation. On peut obtenir :
- une autorisation temporaire de 3 ans (renouvelable 1 fois)
- une autorisation avec compensation sans limite de durée si on justifie de la création d’un logement compensatoire, de même surface et dans le même secteur que le logement de tourisme.
De même les articles L324-1 à L324-2-1 du Code du tourisme obligent à déclarer, à partir du 1er mars 2022, toute location touristique (et chambre d’hôte) et à obtenir un numéro d’enregistrement (site Declaloc). Des dispositions plus contraignantes (de contrôle) sont mises en place à partir du 1er janvier 2025.
Ce n’est pas une initiative de la Mairie (comme elle le laisse croire) mais une obligation légale !
Des contrôles ont-ils été faits par la Mairie ? Mystère. Est-ce que la situation s’est améliorée ? Non. On aimerait connaître la liste ou au moins le nombre des logements compensatoires créés…
Sachant qu’en 2021 il y avait 1 621 résidences secondaires et « logements occasionnels », on comprend bien que les propriétaires de résidences secondaires et de « logements occasionnels » ont continué de louer à tout va, en déclarant, en s’enregistrant… ou pas !
Il y a des villes qui ont dit STOP à ce business délétère. Par exemple, à Saint-Malo « la municipalité a mis en place ces quotas dans les quartiers touristiques (…) pour réglementer des pratiques de type Airbnb qui entraînent des nuisances avec les riverains, provoquent des tensions sur le marché de l’immobilier de la ville et privent de logements à l’année les étudiants, les saisonniers ou les jeunes actifs. » (France Bleu)
« Depuis 2021, la cité corsaire se vante d’avoir la réglementation « la plus stricte de France » après l’instauration de quotas dans chaque quartier et la limitation à une seule demande par propriétaire. » (20 Minutes)
Résultat ? Un peu moins de locations saisonnières mais il est toujours difficile pour les Malouins de trouver un logement à louer. Selon les professionnels de l’immobilier, la solution face à au phénomène de location courte durée serait de la rendre moins attractive financièrement, notamment en jouant sur la fiscalité.
Justement, la fiscalité …
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement sur les revenus locatifs d’un « meublé de tourisme » qui entre en vigueur en 2025 (Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) est le suivant :
(Un meublé est déclaré classé à la suite d’une demande volontaire de classement du propriétaire, et doit répondre à plusieurs critères dans les domaines des équipements et aménagements, des services aux clients et de l’accessibilité et du développement durable).
Il est toujours plus avantageux de louer des meublés touristiques, même non-classés, que de bosser avec un abattement de 10% sur son salaire !
Côté taxes et impôts, il y a aussi :
- la cotisation foncière des entreprises (CFE). Mais il existe une différence entre un loueur en meublé professionnel (LMP = agence), un loueur en meublé non professionnel (LMNP= un particulier) et un loueur « à titre exceptionnel ». Mais qui vérifie que la location est « exceptionnelle » ?
- la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
Mais on est exempté de ces deux cotisations en-dessous de 152 500 € de chiffre d’affaires ! Cela laisse de la marge…
- la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), mais là encore il existe des exonérations, des plafonds, etc.
- Enfin, il reste la taxe d’habitation que le propriétaire ne paie pas, à condition de ne pas en faire sa résidence secondaire même quelques jours par an… Qui vérifie qu’il n’y passe pas un ou deux week-ends ?
Bon, avec la fiscalité actuelle, ce n’est pas gagné, les Airbnb, Abritel et autres Booking ont encore de beaux jours devant eux. Pour le moment, seuls les quotas par quartier et les limitations du nombre de locations saisonnières par propriétaire imposés par les communes comme à Saint-Malo, peuvent encore limiter les dégâts. À Honfleur, on n’en est pas là.
Le surtourisme ne faiblit pas : avec les nombreuses offres de résidences secondaires et les locations touristiques proposées par les plateformes (Airbnb et compagnie), les agences et les promoteurs immobiliers, il prospère. La preuve, YourHostHelper, une société de conciergeries franchisées, partenaire d’Airbnb, écrit sur son site, à propos de Honfleur :
« La location saisonnière locale étant une « valeur sûre », les investisseurs ne rechignent pas à mettre le prix pour bénéficier d’un investissement locatif avantageux sur le long terme. Le lien entre les tarifs de location saisonnière à Honfleur et l’immobilier traditionnel se fait donc très concret sur ce secteur. (…) Consciente que la location saisonnière profite directement à l’économie et à la vie locale, la mairie ne souhaite pas faire disparaître les locations saisonnières, loin s’en faut. » (Site: https://yourhosthelper.com/pourquoi-honfleur-regule-la-location-saisonniere-sur-son-territoire/ consulté le 3 janvier 2025)
4. Cerise sur le gâteau, l’immobilier neuf
Voici pour Honfleur les données de l’INSEE sur le nombre de logements actuels par année de construction.
Résidences principales en 2021 selon le type de logement et la période d’achèvement
On construit de moins en moins de maisons et de plus en plus d’immeubles, on le savait, et ce n’est pas de nature à préserver l’environnement du patrimoine architectural de la Ville ! Du béton, encore du béton. Si on se concentre sur la dernière période de 2006-2018, en 12 ans, on a construit 14% des maisons et 24% des appartements honfleurais. Depuis 2018, la CCPHB, et donc la Commune de Honfleur, ont accordé un joli paquet de permis de construire et c’est bingo pour les promoteurs immobiliers ! Voici les données pour la seule commune de Honfleur.
Synthèse des permis de construire accordés pour la commune de Honfleur de 2019 à 2024
En se basant sur une moyenne (basse) de 15 logements par projet (promoteurs immobiliers et bailleurs sociaux), on peut estimer la répartition suivante de logements neufs construits entre 2019 et 2024 :
En d’autres termes, près de 4 logements sur 5 construits à Honfleur entre 2019 et 2024 sont destinés à l’investissement immobilier, à la rente. Certes aujourd’hui, le marché s’essouffle, des appartements restent à vendre dans les immeubles récents et le prix de l’immobilier à Honfleur est en légère baisse. Mais, cela ne suffit pas à rendre le logement accessible aux Honfleurais modestes.
Conclusion : tant pis pour les Honfleurais, ils continueront à attendre pendant 2 ans un logement social ! ou à se serrer la ceinture pour acheter ou payer leur loyer. Quant aux jeunes, aux travailleurs saisonniers, qu’ils aillent voir ailleurs ! Voilà aujourd’hui le résultat de la politique du logement menée à Honfleur depuis près de 30 ans.
